部分无效。租赁期限最长是20年,租赁合同约定超过20年的超出部分是无效的。
法律依据:
《民法典》第七百零五条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
超过20年租赁合同无效吗
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